整理了《房屋登记办法》第二十二条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第二十二条的理解。房屋登记办法第二十二条内容如下：

有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

主旨

不予登记情形

释义和理解

本条是关于不予登记情形的规定。

登记申请符合上述所列条件，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项和内容记载于房屋登记簿上，并根据房屋登记簿的记载，缮写并发放房屋权属证书或者登记证明。在登记申请不符合登记条件的情况下，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。具体来说，不予登记包括以下几种情形：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。

此款是对申请登记的建筑建设合法性的规定，即申请登记的建筑是否为违法建筑。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违法建筑。有些建设工程，虽然领取了此证，但在建设过程中擅自改变建设内容，造成建设工程未按照规划许可的面积、层数等内容建造的，亦应列人违章建筑的范畴。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律凭证，没有该证的建设项目均属违法建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证，未取得施工许可证的不得擅自开工。如果申请登记的建筑物为违法建筑，登记机构应当做出不予登记的决定。如甲新建了一栋四层楼的私房，提供了载有其名字的建设工程规划许可证，但建设工程规划许可证上记载的房屋层数为三层，此时登记机构对甲提出房屋所有权初始登记的申请应当不予登记。

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的。

本办法对各类登记所需的合法、有效的权利来源证明都作了规定，如：申请房屋所有权初始登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为土地使用权证明、建设工程符合规划的证明；申请房屋所有权转移登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料；申请房屋所有权变更登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料；申请房屋所有权注销登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权消灭的材料等。申请人不能提供上述文件，房屋登记机构应当不予登记。

登记机构对登记要件的审核，必须核对原因证明文件与拟申请登记事项相关内容是否一致。如李某拟出卖房屋给郑某，双方签订了买卖合同，但为了避税双方申请办理赠与登记，并提交了身份证、买卖合同和产权证明等资料，因为买卖合同并不能作为赠与登记的原因证明文件即并非赠与登记合法、有效的权利来源证明文件，房管局经审查后不应予以登记。又如甲申请对自建的房屋进行初始登记，但是提交的建设工程规划许可证记载的权利人却为乙，那么则属于申请登记房屋权利与权利来源证明文件不一致，房管局同样不能进行登记。

（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的。

记载于房屋登记簿上的内容包括房屋基本状况、权利状况以及其他状况部分。且本办法第四条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，从法律上明确了登记簿的性质和地位。故申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，这是房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿的必要条件之一，这在本办法第十八条中有明确规定。否则，房屋登记机构应当不予登记。

对同一房屋，如登记簿上已记载了房屋所有权，再申请该房屋所有权登记则不予办理；所有权“一物一权”不能设置有冲突的权利，已记载查封、异议登记，则不能办理转移、抵押登记；已记载预告登记，未经预告登记的权利人书面同意，不得进行转移和抵押登记。再具体些，比如，房屋登记簿上记载某房屋属甲和乙共同共有，此时甲一方处置该房屋，申请办理房屋所有权转移登记，登记机构就可以申请登记的事项与房屋登记簿记载有冲突为由，对甲提出的申请不予登记。

要避免申请登记事项与房屋登记簿记载相冲突所导致的登记错误发生，除加强登记人员的责任心、业务技能外，关键还是要实现资源共享，完成商品房预售备案系统、权属登记系统、司法协助系统、档案查询等系统的衔接、兼容和升级，实现数据的适时传递和共享。

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。

《物权法》第二条规定：‘本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的概念明确为“特定的物”的权利，所以对不特定的房屋申请登记的，登记部门不能予以登记。所谓“特定”，要满足三个基本条件：基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值。只有具备了上述条件的房屋才能予以登记。反之在空间位置上无法确定，没有明确具体的界限或地理坐标，就不能登记。在登记实践中，经常会出现将商场里的摊位来进行登记的情形，过去都是将摊位划分为几个等份来进行登记的，看不出通道和摊位之间的界限，而由于商场内部经常会根据品牌影响力来进行摊位的调整，这样如果发生需要处置的情形则会因为登记单元无法特定导致无法处置。因此登记的基本单元进行特定是非常有必要的。

所谓“独立利用价值”，是指能登记的房屋必须能够独立进行使用。如某人想将自有一套房屋的卫生间作为一个独立的基本单元进行登记，这种情况应不予登记，因为成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，卫生间不具有独立的利用价值，仅能作为基本登记单元的一部分。

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的。

第十届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”同时《物权法》第四十二条也有规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移，且根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”即人民政府的征收决定生效时，原属于被征收人的房屋已经成为国家所有，所有权已发生了转移。同样，没收是指强制无偿地收归国有，其所有权也发生了转移。故房屋已被依法征收、没收，原权利人再申请相关房屋登记的，房屋登记机构应当不予登记。

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的。

根据《民事诉讼法》第九十二条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，做出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”以及第九十四条规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。”可见查封是人民法院对财产实施保全的一种手段，如对房地产的查封，是指在一定期限内剥夺被申请执行人（房地产权利人）的财产处置权（即房地产权利人不得转让、抵押该房地产）。因房地产属于不动产性质，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故房地产查封要达到财产保全的目的，还必须依靠登记部门的协助执行，这也是登记部门应尽的义务。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的不得转让。2004年2月10日，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004 ] 5号文件，即《协助执行若干问题的通知》中关于查封标的物处分的规定：“即被执行的财产一经查封，被执行人即不得进行处分。”

因此，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。只有待法院解除查封或查封期限届满法院没有续封或轮候查封的情况下，权利人处置该房屋才能申请登记。

（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

除上述不予登记情形外，还有其他法律法规规定不予登记的情形。如建设部新闻发言人也专门发布过“风险提示”，提示城市居民不要购买在集体土地上开发建设的房屋，购买以后也不能进行。

一般来说，房屋登记机构做出的不予登记的书面决定必须包括做出不予登记决定的事实理由和法律政策依据，并告知其救济措施。