整理了《不动产登记暂行条例》第三十三条的全文内容、主旨和释义，以加深对不动产登记暂行条例第三十三条的理解。不动产登记暂行条例第三十三条内容如下：

本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统—登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

主旨

本条是关于以往证书是否有效以及农村土地承包经营权登记过渡期的规定。

释义和理解

本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动登记簿包括土地、房屋、草原、水域滩涂、海域海岛等不动产的权属证书及相应的登记簿。

本条第一款规定首先涉及《条例》有无溯及力的问题，即《条例》无溯及力。如此规定的原因首先是符合国际惯例。一般来说，法律的溯及力问题就是某部法律是否适用于在其生效前发生的情况，适用就是有溯及力；不适用就是没有溯及力。法律不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则，我国也以新法无溯及力为重要立法原则之一，《条例》也不例外。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。《条例》最主要的目的是保护当事人的财产权，要体现物权连续性的特点。《立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”不能因为《条例》的串含，而影响权利人既有的权利。

其次是出于便民的原则。不不动产权利涉及千家万户，推进不动产统一登记工作既要充分保护权利人合法不动产权益，也要有效维护不动产交易市场良好秩序，要保持工作的连续性和平稳过渡。《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中对此明确规定：现有各类不动产权证书继续有效。随着不动产统一登记制度的建立和完善，适时组织地方发放新的统一证书，并逐步替换旧证书，不增加企业和群众负担。

按照《条例》要求，一是明确并确保现有各类不动产权证书继续有效。推进不动产统一登记，是在已有工作成果基础上进行融合、整合，形成更加高效统一的物权登记体系。不动产统一登记工作不会影响群众手中现有的各类不动产权证书的法律效力；新的统一的不动产权利证书颁发后，不会强制更换新的证书，而是通过产权变动后的变更登记逐步替换，原则上“不变不换”，不增加企业和群众负担。二是在不动产统一登记工作衔接时间节点前，继续按照现有模式指导地方做好日常登记发证工作。在统一登记时间节点之前，地方要保持相关登i己工作的连续性，各类登记仍按照现有模式开展，不能停止办理相关日常登记工作。三是做好衔接工作。在保持工作平稳的基础上，各部门要共同研究在坚持不动产统一登记的前提下，针对土地、房屋、林地、草地、海域登记发证工作的特点，采取不同的衔接模式，在各级层面制定好工作衔接方案、做好资料整理和移交等具体工作，做到内紧外松，合理交接，让群众感觉不到变化，享受同质服务。

本条第二款关于农村土地承包经营权登记过渡的规定，是从现实出发，符合实际需要的一项规定。2013年中央一号文件《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》和2014年11月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》都要求，按照中央统一部署、地方全面负责的要求，在稳步扩大试点的基础上，用五年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。因此，现阶段不宜将农村土地承包经营权纳入不动产统一登记。为与不动产统一登记做好衔接，《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》专门规定对农村土地承包经营权的登记给予过渡期，即：农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后,改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。