整理了《房屋登记办法》第五十二条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第五十二条的理解。房屋登记办法第五十二条内容如下：

当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转人最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：

（一）已存在债权的合同或其他登记原因证明材料；

（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

主旨

已存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围

释义和理解

本条规定的是，当事人将最高额抵押权设立前已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围时应当如何办理登记的问题。

一、允许已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的理由

《办法》本条规定的立法依据是《物权法》第二百零三条第二款，该款规定：“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转人最高额抵押担保的债权范围。”在《物权法》起草的过程中，就最高额抵押权设立之前已经存在的债权能否纳人担保的债权范围，曾有一定的争议。多数同志认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权是将来的债权，而其担保的债权是一定期间内连续发生的不特定债权，且存在最高债权额限度。基于意思自治的考虑，只要当事人没有意见，即便是在最高额抵押权设定之前已经确定的债权也可以纳人该抵押权担保的范围，所以法律上没有必要限制。因此，《物权法》第二百零三条第二款对此做出了明确的规定。

二、最高额抵押设立之前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的具体情形

实践中，当事人要将最高额抵押权设立前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的情形可能包括三种：其一，在申请最高额抵押权的设立登记时，就要求将该已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围；其二，最高额抵押权已经设立并且办理了登记之后，当事人合意将已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围。其三，最高额抵押权担保的债权已经确定，当事人在申请最高额抵押权确定登记时要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围。

就第一种和第二种情形而言，由于最高额抵押权的最高债权额限度是确定的，依据《办法》第五十三条是需要在房屋登记簿上加以明确记载的，所以即便当事人将已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围，抵押权都只能在最高债权额限度内受偿，对于同一房屋上的后顺位抵押权人的利益不会发生影响。但是，如果是第三种情形，由于最高额抵押权担保的债权已经确定，此时该最高额抵押权实际上已经变为一般抵押权，当事人再申请将最高额抵押权设立之前的债权转人最高额抵押权担保的债权范围，实际上就相当于在变更一般抵押权担保的债权的数额，此时，必然影响后顺位抵押权人的利益，因此依据《办法》第四十六条第三款，房屋登记机构还应当要求当事人提交其他抵押权人的书面同意文件。

由此可知，对于第一种情形下，当事人要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围时，房屋登记机构应当在设立登记程序中一并办理，将该债权记人最高额抵押权担保的债权范围。对于第二种情形，房屋登记机构办理的应当是最高额抵押权的变更登记。而第三种情形，房屋登记机构办理的是一般抵押权的变更登记。

三、当事人应当提交的材料

依据《办法》本条之规定，当事人均应当提交下列材料：

1．已经存在债权的合同或其他登记原因证明材料

所谓“已经存在债权的合同”是指能够证明要纳人最高额抵押权担保的债权范围的某一债权实际存在的合同文书，如买卖合同书、借款合同书等。至于“其他登记原因证明材料”是指，能够证明该债权已经存在的有关文件，如经公证机构依法公证的债权文书等。如果当事人不能提供这些证明材料，登记机构将无法判断要纳人到最高额抵押权担保的债权范围的某一债权是否存在。

2．抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料

依据《物权法》第二百零三条第二款，只有经过当事人同意、才能将最高额抵押权设立前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围。登记机构在办理将已存在债权转人最高额抵押权担保的债权范围的登记时，必须要认真审查抵押人与抵押权人之间是否对此已经达成合意。为了使得登记机构能够有效的判断当事人之间存在此种合意，本条第二项规定，抵押人与抵押权人必须向登记机构提交同意将该债权纳人最高额抵押权担保范围的书面材料。